Expensas y Propiedad Horizontal: Derechos y Reclamos

Cada propietario de un departamento debe pagar las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias, en la proporción que fija el reglamento, y no puede retenerlas aunque tenga un reclamo contra el consorcio; si no paga, el consorcio puede ejecutarlo con el certificado de deuda del administrador. El régimen está en los artículos 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación; en la Ciudad de Buenos Aires, la actividad del administrador está regulada además por la Ley 941.

Qué son las expensas y quién las paga

Las expensas son la contribución de cada propietario a los gastos comunes del edificio, y las debe pagar el titular de la unidad funcional en la proporción de su parte indivisa.El artículo 2046 del Código Civil y Comercial lo incluye entre sus obligaciones, junto con la de contribuir al fondo de reserva, si lo hay. La proporción concreta la fija el reglamento de propiedad horizontal (art. 2056, inc. g).

Ordinarias y extraordinarias

El artículo 2048 distingue dos clases. Son ordinarias las de administración y las de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio necesarias para mantener la seguridad, la comodidad y el decoro del inmueble, y las que resultan de las obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea imponen al administrador. También lo son las instalaciones para el acceso o la circulación de personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas. Son extraordinarias las que dispone la asamblea por resolución. Cada propietario, además, se hace cargo de la conservación y reparación de su propia unidad.

El reglamento puede eximir parcialmente de expensas a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan esos gastos (art. 2049, último párrafo). Es el caso típico del local a la calle que no tiene acceso al ascensor: si el reglamento no lo prevé, la exención no se presume, y no usar un servicio al que se tiene acceso no basta.

Quiénes más están obligados

Además del propietario, y sin liberarlo, deben pagar las expensas quienes sean poseedores por cualquier título (art. 2050). El inquilino no entra en esa categoría: no es poseedor sino tenedor, porque se comporta como representante del poseedor (art. 1910). Frente al consorcio responde el propietario. Entre locador e inquilino, el reparto lo fija el contrato de locación: en la práctica es frecuente pactar que el inquilino pague las ordinarias y el locador las extraordinarias, pero no es una regla legal. Si una cláusula puede cargarle al inquilino expensas extraordinarias es discutido: el texto del artículo 1209 que publica el Ministerio de Justicia es el de la Ley 27.551, derogada por el DNU 70/2023, que en principio no lo permite (solo admite trasladarle los gastos habituales, sean ordinarios o extraordinarios); el original del Código solo deja a cargo del locador lo que grava la cosa, salvo pacto en contrario. Conviene revisarlo antes de firmar.

Por qué no se puede retener el pago

El propietario no puede dejar de pagar las expensas porque tenga un reclamo contra el consorcio: frente a ese reclamo, el Código solo admite la compensación, y en el juicio ejecutivo únicamente la de un crédito líquido y documentado. El artículo 2049 impide rehusar el pago u oponer defensas fundadas en derechos que el propietario invoque contra el consorcio, sin perjuicio de que los reclame por la vía correspondiente. Una filtración sin reparar, una obra mal hecha o una liquidación que se discute se reclaman por separado.

Compensar no es descontar por cuenta propia. Para que haya compensación, los dos créditos tienen que ser exigibles y disponibles (art. 923), y en el juicio ejecutivo solo se admite la de un crédito líquido que resulte de un documento que traiga aparejada ejecución (art. 544, inc. 7, del Código Procesal). Quien paga una reparación de una parte común y la descuenta de las expensas sin un acuerdo escrito del consorcio se expone a que lo ejecuten por la diferencia.

Tampoco libera renunciar al uso de los servicios comunes, vender la unidad ni abandonarla: el mismo artículo lo dice expresamente. Quien no usa el gimnasio o el salón de usos múltiples sigue pagando su parte: la exención parcial solo cabe si el reglamento la prevé para unidades que no tienen acceso a ese servicio o sector (art. 2049, último párrafo).

Cómo cobra el consorcio las expensas impagas

El certificado de deuda como título ejecutivo

El consorcio cobra por juicio ejecutivo, con el certificado de deuda que expide el administrador y aprueba el consejo de propietarios, si lo hay. El artículo 2048 del Código Civil y Comercial le da a ese certificado el carácter de título ejecutivo. El artículo 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que es el que se aplica ante la Justicia Nacional en lo Civil de la Ciudad, reconoce como título ejecutivo el crédito por expensas comunes y exige acompañar certificados de deuda que cumplan los requisitos del reglamento o, si el reglamento no los prevé, una constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido para pagarla, expedida por el administrador.

Cómo es el juicio

Si el título está en regla, el juez libra mandamiento de embargo y, con él, el oficial de justicia requiere el pago al deudor (art. 531 del Código Procesal). La intimación importa la citación para oponer excepciones, que el deudor tiene que presentar dentro de cinco días; si no las opone, el juez dicta sentencia de remate (art. 542). Las excepciones admisibles son pocas: entre ellas, incompetencia, falsedad o inhabilidad del título (limitada a sus formas extrínsecas), prescripción, pago documentado y compensación de un crédito líquido que resulte de un documento que traiga aparejada ejecución (art. 544). Lo que no se puede discutir en el ejecutivo puede plantearse después en un juicio ordinario, una vez cumplida la condena (art. 553).

La mediación prejudicial es optativa para el consorcio en los procesos de ejecución: así lo dispone el artículo 6 de la Ley 26.589 desde su sanción en 2010 (hoy en la redacción del DNU 379/2025, que mantuvo esa regla), y el demandado no puede cuestionar la vía.

Privilegio, intereses y prescripción

• Privilegio. El crédito por expensas comunes tiene privilegio especial sobre la unidad (art. 2582, inc. a). Cede ante una hipoteca por las expensas devengadas después de constituida la garantía (art. 2586, inc. c).
• Intereses. La tasa de los intereses moratorios es la que fije el reglamento o la asamblea; a falta de ella, la de leyes especiales o, en subsidio, la que resulte de las reglamentaciones del Banco Central (art. 768). El juez puede reducirlos cuando la tasa o su capitalización exceden, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para operaciones similares (art. 771).
• Prescripción. El Código no fija un plazo especial para las expensas. Como se devengan por períodos mensuales, el criterio que vienen aplicando los tribunales es el de dos años del artículo 2562, inc. c (lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos), contado por separado para cada período. El juez no la declara de oficio: el propietario tiene que oponerla como excepción (art. 2552 del Código Civil y Comercial; art. 544, inc. 5, del Código Procesal), y el reconocimiento de la deuda la interrumpe (art. 2545). Para el consorcio, lo prudente es no dejar acumular deuda.

Expensas atrasadas al comprar o vender

Quien compra una unidad puede ser reclamado por las expensas devengadas antes de su compra, y el vendedor no queda liberado por haber vendido. Lo dice el artículo 2049 del Código Civil y Comercial. Si el comprador responde con todo su patrimonio o solo con la unidad es una cuestión discutida (art. 1937), pero en cualquier caso el consorcio puede ejecutar la deuda sobre el departamento.

Por eso, antes de firmar, hay que pedir al administrador el certificado de deudas y de créditos del consorcio, que debe expedir dentro de los tres días hábiles e incluir la existencia de reclamos administrativos o judiciales y los seguros vigentes (art. 2067, inc. l). Los juicios contra el consorcio importan porque pueden traducirse en expensas extraordinarias. El resto de los controles está en nuestra guía deescrituración: qué revisar antes de firmar y en laguía de compraventa de propiedades en CABA.

Cómo decide la asamblea

La asamblea decide por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios, no sobre los presentes, y con doble exigencia: número de unidades y porcentuales. Así lo establece el artículo 2060 del Código Civil y Comercial. Una decisión que reúne más de la mitad de las unidades pero no más de la mitad de los porcentuales no alcanza la mayoría absoluta.

• Convocatoria y orden del día. Los propietarios se convocan en la forma que prevé el reglamento, con el orden del día redactado de forma precisa y completa; tratar otros temas es nulo, salvo que estén presentes todos y lo acuerden por unanimidad (art. 2059).
• Decisiones de los presentes. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones; se comunican por medio fehaciente a los ausentes y quedan aprobadas a los quince días de notificados, salvo que estos se opongan antes, por igual medio, con mayoría suficiente (art. 2060).
• Derechos de una unidad. Para suprimir o limitar derechos de las unidades que excedan las cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares (art. 2061).
• Actas. Es obligatorio llevar el Libro de Actas de Asamblea y el de Registro de firmas; el administrador deja constancia al pie de las comunicaciones a los ausentes y de las oposiciones recibidas (art. 2062).
• Asamblea judicial. Si el administrador o, en subsidio, el consejo de propietarios no convocan, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden pedir al juez que la convoque (art. 2063).

Qué mayoría exige cada decisión

El reglamento determina además las mayorías para las distintas decisiones y la forma de computarlas (art. 2056, incs. ñ a p): conviene leerlo junto con el Código antes de cada votación.

Cómo impugnar una asamblea

La nulidad de una asamblea se pide al juez, y el plazo es corto: la acción caduca a los treinta días corridos contados desde la fecha de la asamblea. Lo dispone el último párrafo del artículo 2060 del Código Civil y Comercial, y en el cómputo civil no se excluyen los días inhábiles (art. 6). El texto lo cuenta desde la fecha de la asamblea, no desde que el propietario recibe el acta. Si la decisión la propuso la mayoría de los presentes y quedó aprobada después, a los quince días de notificar a los ausentes (art. 2060, segundo párrafo), el inicio del plazo es discutido: lo prudente es contarlo igual desde la fecha de la asamblea. Como es de caducidad, no se suspende ni se interrumpe salvo que una ley lo prevea (art. 2567). La Sala C de la Cámara Nacional en lo Civil aplicó ese plazo de treinta días corridos y sostuvo, con cita de la Suprema Corte bonaerense, que alegar una nulidad absoluta no exime de cumplirlo («M., R. C. c/ Cons. de Prop. Junín … s/ nulidad de asamblea», 06-04-2021). En ese mismo fallo recordó que, en principio, cualquier propietario está legitimado para pedir la nulidad.

Los vicios que suelen fundar la impugnación son:

• Una convocatoria que no respetó la forma prevista en el reglamento (art. 2059) y, en la Ciudad, una convocatoria del administrador que no indique lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización (art. 9, inc. j, de la Ley 941).
• El tratamiento de temas que no estaban en el orden del día (art. 2059).
• Una decisión aprobada sin la mayoría que exige el Código o el reglamento (arts. 2057, 2060 y 2061).
• Un acta que no refleja lo deliberado o sin las firmas que exige el artículo 2062.

Antes de demandar hay que pasar por la mediación prejudicial: la Ley 26.589 la establece como obligatoria antes de todo proceso judicial (art. 1) y la impugnación de asambleas no está entre las exclusiones del artículo 5. Esa ley prevé que la mediación suspende el plazo de la caducidad desde la notificación de la primera audiencia o desde la adjudicación del mediador, según el caso, y que se reanuda a los veinte días de que el acta de cierre esté a disposición de las partes (art. 18). Con un plazo de treinta días, cualquier demora en iniciar la mediación puede hacer perder la acción. Puede leer más en nuestra guía sobrela mediación en Argentina.

Obras en las partes comunes

Una mejora u obra nueva sobre partes comunes necesita la mayoría de los propietarios y un informe técnico previo; si modifica la estructura de forma sustancial o beneficia a un solo propietario, necesita unanimidad. Son los artículos 2051 y 2052 del Código Civil y Comercial. Las reparaciones necesarias para la seguridad, la comodidad y el decoro del edificio no son obras nuevas: se pagan, en principio, como expensas ordinarias (art. 2048), aunque la asamblea puede disponer expensas extraordinarias. En la Ciudad, la liquidación tiene que separar unas de otras (art. 10, inc. j, de la Ley 941).

• Control judicial. Quien pidió la autorización y se la negaron, o la minoría afectada en su interés particular si se concedió, pueden pedir al juez que deje sin efecto la decisión. El juez evalúa si la obra es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, la solidez, la salubridad, el destino o el aspecto arquitectónico del edificio. Mientras tanto, la decisión de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa (art. 2051).
• Presupuestos (CABA). El administrador no puede contratar ni someter a la asamblea presupuestos que no detallen precios, materiales y mano de obra por separado, plazo, si hay garantía y su alcance, y los seguros del contratista, salvo reparaciones urgentes (art. 11 de la Ley 941).
• Obra en interés particular. El beneficiario la hace a su costa y paga la modificación del reglamento y su inscripción, si hace falta (art. 2053).
• Reparaciones urgentes. En ausencia del administrador y de los integrantes del consejo, cualquier propietario puede hacerlas como gestor de negocios; si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negarle el reintegro (art. 2054).
• Grave deterioro o destrucción. La asamblea, por más de la mitad del valor, puede resolver la demolición y venta, la reparación o la reconstrucción; la minoría no puede ser obligada a contribuir a la reconstrucción (art. 2055).

El administrador y sus obligaciones

El administrador es el representante legal del consorcio, lo nombra (salvo el primero, que puede designar el reglamento) y lo remueve la asamblea, y tiene que rendir cuentas documentadas dentro de los sesenta días del cierre del ejercicio. Los artículos 2065 a 2067 del Código Civil y Comercial fijan sus deberes; en la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 agrega los suyos.

Entre las obligaciones del Código (art. 2067):

• Convocar a la asamblea, ejecutar sus decisiones y practicar la cuenta de expensas.
• Pedir autorización previa al consejo de propietarios para disponer del fondo de reserva.
• Mantener asegurado el edificio con un seguro integral de consorcios.
• Notificar a todos los propietarios, dentro de las cuarenta y ocho horas hábiles, los reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
• Al renunciar o ser removido, entregar al consejo activos, libros y documentos dentro de los quince días hábiles y rendir cuentas.

Lo que agrega la Ley 941 en la Ciudad

La Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, a cargo de la autoridad de defensa del consumidor (art. 1). Nadie puede administrar un consorcio, a título oneroso ni gratuito, sin estar inscripto (art. 2), y el Registro es público y se consulta en la web del Gobierno de la Ciudad (art. 7). Además:

• El mandato del administrador dura un año (art. 13) y sus honorarios los acuerda con la asamblea (art. 14).
• Debe garantizar el libre acceso de los consorcistas a la documentación del consorcio (art. 9, inc. f) y depositar los fondos en una cuenta bancaria a nombre del consorcio (art. 9, inc. h).
• La liquidación mensual tiene que detallar ingresos y egresos, pagos a proveedores y seguros, los juicios en los que el consorcio es parte y, por separado, las expensas ordinarias y las extraordinarias (art. 10).
• Cualquier particular afectado, sea propietario o inquilino, y las asociaciones de consumidores inscriptas pueden denunciarlo ante la autoridad de aplicación (art. 17), que puede abrir una instancia conciliatoria (art. 18) y sancionar con apercibimiento, multa, suspensión o exclusión del Registro (art. 16).

Cuando un vecino infringe el reglamento

El consorcio o cualquier propietario afectado pueden pedir al juez que haga cesar la infracción, por la vía procesal más breve. El artículo 2069 del Código Civil y Comercial da esa acción frente a las prohibiciones del artículo 2047 (destinar la unidad a fines distintos de los previstos en el reglamento o contrarios a la moral, ruidos o molestias que exceden la normal tolerancia, actividades que comprometen la seguridad, cosas peligrosas) y a las del reglamento. Si el infractor es un ocupante no propietario, por ejemplo un inquilino, puede ser desalojado en caso de reiteración. Cómo es ese juicio lo explicamos endesalojo en CABA: causales, plazos y procedimiento.

Qué cambió en el régimen

Desde que entró en vigencia el Código Civil y Comercial, en 2015, el único artículo de propiedad horizontal que cambió es el 2071, sobre el seguro de prehorizontalidad. El DNU 1017/2024 lo sustituyó y el seguro a favor de quien compra en pozo dejó de ser obligatorio: el titular del dominio «podrá» constituirlo. El DNU 70/2023, que reformó las locaciones, no modificó los artículos 2037 a 2072. La antigua Ley 13.512 de propiedad horizontal está derogada desde 2015 (art. 3 de la Ley 26.994).

Errores frecuentes

• Retener o descontar las expensas como medida de presión. El artículo 2049 no lo permite, descontar una reparación pagada no es compensación si el crédito no es exigible y disponible (art. 923) y, en el ejecutivo, si no es líquido y documentado (art. 544, inc. 7, del Código Procesal), y la deuda se ejecuta con intereses y costas.
• Contar días hábiles. Los treinta días para impugnar una asamblea son corridos y corren desde la fecha de la reunión (arts. 6 y 2060); negociar con el consorcio no los suspende, la mediación sí (art. 18 de la Ley 26.589).
• Confundir presentes con totalidad. La mayoría absoluta se calcula sobre todos los propietarios, por unidades y por porcentuales (art. 2060).
• Comprar sin el certificado del administrador. El comprador se expone a que le reclamen la deuda anterior (arts. 2049 y 2067, inc. l).
• Aprobar una obra sin informe técnico. El artículo 2051 lo exige antes de la votación, y su falta es un argumento para cuestionar la decisión.

Preguntas frecuentes

Cómo podemos ayudarle

En Morrone Abogados asesoramos a propietarios y a consorcios: revisamos el reglamento y las actas, analizamos si una asamblea puede impugnarse dentro del plazo, llevamos la mediación y los juicios de cobro de expensas o de nulidad, y acompañamos los reclamos contra la administración.

Puede conocer cómo trabajamos en derecho inmobiliario oescribirnos con el reglamento de propiedad horizontal, el acta de la asamblea y las últimas liquidaciones de expensas. Si se trata de impugnar una asamblea, indíquenos la fecha en que se celebró.