Derecho Inmobiliario

Antes de comprar un inmueble es fundamental verificar: (1) Título de propiedad y estudio de antecedentes dominiales (20 años); (2) Certificado de dominio e inhibiciones del vendedor; (3) Estado de deudas de impuestos, tasas y servicios; (4) Reglamento de copropiedad y administración si es propiedad horizontal; (5) Planos actualizados y habilitaciones; (6) Situación ocupacional del inmueble; (7) Estado de expensas si corresponde. En Morrone Abogados realizamos un exhaustivo due diligence para garantizar la seguridad jurídica de su inversión.

Tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023, los contratos de locación celebrados desde esa fecha se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) y por lo que pacten las partes. El plazo es el que fijen locador y locatario; si no lo fijan, en la locación con destino a vivienda permanente es de dos años (art. 1198 CCyC). La moneda, el índice de actualización y la periodicidad del pago, que no puede ser inferior a mensual, pueden pactarse libremente (arts. 1196 y 1199 CCyC). Frente al consorcio, las expensas las debe el propietario (arts. 2046, inc. c, y 2050 CCyC); entre locador y locatario, el reparto es el que pacte el contrato: en la práctica es frecuente que el locatario pague las ordinarias y el locador las extraordinarias, pero no es una regla legal. En esos contratos, el locatario puede resolver el contrato en cualquier momento, pagando el diez por ciento del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada (art. 1221 CCyC). Los contratos firmados mientras regía la Ley 27.551 siguen, en principio, el régimen de esa ley. Dado que el régimen tuvo cambios recientes, recomendamos consultar la situación concreta de su contrato antes de tomar decisiones.

La duración de un proceso de desalojo varía según la causa y jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires, un desalojo por falta de pago puede demorar entre 6 y 12 meses en circunstancias normales. Si se trata de vencimiento de contrato, suele extenderse de 8 a 14 meses. Los desalojos por intrusión pueden ser más rápidos a través del proceso abreviado de desalojo previsto en el art. 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Estos plazos son estimativos y pueden variar según las circunstancias particulares del caso y la carga de trabajo del juzgado interviniente.

Un fideicomiso inmobiliario es una estructura legal donde una persona (fiduciante) transmite la propiedad de un bien inmueble a otra (fiduciario) para que este lo administre en beneficio de un tercero (beneficiario). Sus principales ventajas son: (1) Seguridad jurídica por la separación patrimonial; (2) Protección contra quiebras personales de los participantes; (3) Flexibilidad en el diseño y desarrollo del proyecto; (4) Beneficios impositivos en comparación con otras estructuras; (5) Mayor transparencia en la gestión de fondos. Es una herramienta ideal para proyectos inmobiliarios de construcción al costo o preventas.

Para impugnar una asamblea de consorcio hay que: (1) identificar el vicio: convocatoria irregular, temas fuera del orden del día, falta de la mayoría exigida o un acta que no refleja lo resuelto (arts. 2059 a 2062 CCyC); (2) iniciar la mediación prejudicial, que es obligatoria antes de demandar (arts. 1 y 5 de la Ley 26.589); (3) demandar la nulidad. El plazo es breve: la acción caduca a los treinta días corridos contados desde la fecha de la asamblea (art. 2060 CCyC), y las negociaciones informales con el consorcio o el administrador no lo suspenden; la mediación sí, en los términos del art. 18 de la Ley 26.589. Puede impugnarla, en principio, cualquier propietario; conviene dejar constancia de la oposición en el acta o notificarla fehacientemente al administrador, aunque no es un requisito legal. Por eso conviene consultar apenas se celebra la asamblea, sin esperar a recibir el acta. Nuestro estudio ofrece asesoramiento especializado en conflictos de propiedad horizontal.

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión continua durante un período determinado, regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). Sus requisitos principales son: (1) Posesión pública, pacífica e ininterrumpida; (2) Duración de 20 años para la usucapión larga, sin necesidad de título (art. 1899 CCyC), o de 10 años para la usucapión breve, con justo título y buena fe (art. 1898 CCyC); (3) Animus domini (comportarse como dueño); (4) Actos posesorios concretos y verificables. El proceso judicial requiere prueba contundente de todos estos elementos y puede ser complejo, por lo que es esencial contar con asesoramiento legal especializado.