Derecho Inmobiliario

Antes de comprar un inmueble es fundamental verificar: (1) Título de propiedad y estudio de antecedentes dominiales (20 años); (2) Certificado de dominio e inhibiciones del vendedor; (3) Estado de deudas de impuestos, tasas y servicios; (4) Reglamento de copropiedad y administración si es propiedad horizontal; (5) Planos actualizados y habilitaciones; (6) Situación ocupacional del inmueble; (7) Estado de expensas si corresponde. En Morrone Abogados realizamos un exhaustivo due diligence para garantizar la seguridad jurídica de su inversión.

Tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, los contratos de locación se rigen principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). El plazo mínimo legal para el destino habitacional es de dos años (art. 1198 CCyC). El precio, la moneda, el índice de actualización y la periodicidad del ajuste pueden pactarse libremente entre locador y locatario. Las expensas extraordinarias quedan a cargo del locador y las ordinarias a cargo del locatario. El locatario puede rescindir anticipadamente el contrato una vez transcurridos los primeros seis meses, con el preaviso y la indemnización previstos en el art. 1221 CCyC. Dado que el régimen tuvo cambios recientes, recomendamos consultar la situación concreta de su contrato antes de tomar decisiones.

La duración de un proceso de desalojo varía según la causa y jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires, un desalojo por falta de pago puede demorar entre 6 y 12 meses en circunstancias normales. Si se trata de vencimiento de contrato, suele extenderse de 8 a 14 meses. Los desalojos por intrusión pueden ser más rápidos a través del proceso abreviado de desalojo previsto en el art. 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Estos plazos son estimativos y pueden variar según las circunstancias particulares del caso y la carga de trabajo del juzgado interviniente.

Un fideicomiso inmobiliario es una estructura legal donde una persona (fiduciante) transmite la propiedad de un bien inmueble a otra (fiduciario) para que este lo administre en beneficio de un tercero (beneficiario). Sus principales ventajas son: (1) Seguridad jurídica por la separación patrimonial; (2) Protección contra quiebras personales de los participantes; (3) Flexibilidad en el diseño y desarrollo del proyecto; (4) Beneficios impositivos en comparación con otras estructuras; (5) Mayor transparencia en la gestión de fondos. Es una herramienta ideal para proyectos inmobiliarios de construcción al costo o preventas.

Para impugnar una asamblea de consorcio debe: (1) Verificar que exista una violación al reglamento, la ley o irregularidades en la convocatoria/desarrollo; (2) Dejar constancia de su oposición en el acta de asamblea o notificar fehacientemente al administrador; (3) Presentar la demanda de nulidad dentro del plazo legal (generalmente 30 días desde la asamblea); (4) Fundamentar detalladamente los vicios que motivan la impugnación. Es recomendable intentar una solución amistosa o transitar la mediación prejudicial obligatoria (Ley 26.589) antes de iniciar la vía judicial. Nuestro estudio ofrece asesoramiento especializado en conflictos de propiedad horizontal.

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de un inmueble por la posesión continua durante un período determinado, regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). Sus requisitos principales son: (1) Posesión pública, pacífica e ininterrumpida; (2) Duración de 20 años para la usucapión larga, sin necesidad de título (art. 1899 CCyC), o de 10 años para la usucapión breve, con justo título y buena fe (art. 1898 CCyC); (3) Animus domini (comportarse como dueño); (4) Actos posesorios concretos y verificables. El proceso judicial requiere prueba contundente de todos estos elementos y puede ser complejo, por lo que es esencial contar con asesoramiento legal especializado.