Desalojo en CABA: Causales, Plazos y Procedimiento

El desalojo es el juicio para recuperar un inmueble cuando quien lo ocupa debe devolverlo y no lo hace: un inquilino con el contrato vencido o resuelto, un sublocatario, un tenedor precario o un intruso. En la Ciudad de Buenos Aires tramita ante la Justicia Nacional en lo Civil, con las reglas de los artículos 679 a 688 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, y sus causales salen, en las locaciones, del Código Civil y Comercial tal como quedó después del DNU 70/2023.

Contra quién procede el desalojo

El desalojo no es solo para inquilinos: procede contra cualquiera que ocupe el inmueble y tenga la obligación exigible de devolverlo. El artículo 680 del Código Procesal lo admite contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. Entran ahí, por ejemplo, quien recibió una vivienda prestada y no la devuelve cuando se la piden, o el exinquilino que se quedó después de terminado el contrato.

La sentencia se hace efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la notificación ni se hayan presentado en el juicio (art. 687). Por eso la demanda y la contestación tienen que decir si hay sublocatarios u ocupantes terceros (art. 681), y el notificador, cuando la demanda se notifica en el inmueble, debe hacerles saber la existencia del juicio a los que encuentre e identificarlos (art. 684).

Las causales en una locación

En un alquiler, el desalojo se apoya en que la locación terminó: porque venció el plazo o porque el contrato se resolvió. El artículo 1217 del Código Civil y Comercial enumera como modos especiales de extinción el cumplimiento del plazo convenido y la resolución anticipada.

Vencimiento del plazo

Desde el DNU 70/2023, el plazo de la locación es el que hayan fijado las partes. Si no lo fijaron, es de dos años para la vivienda permanente, de tres para los demás destinos y, en la locación temporal, el que establezcan los usos del lugar (art. 1198). Si el plazo vence y el inquilino sigue en el inmueble, no hay tácita reconducción: la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente, y que el locador siga cobrando no cambia eso (art. 1218).

Resolución por causa imputable al inquilino

El locador puede resolver el contrato (art. 1219):

• Por cambio de destino o uso irregular (inc. a, en relación con el art. 1205).
• Por falta de conservación del inmueble o por abandonarlo sin dejar quien haga sus veces (inc. b).
• Por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos (inc. c).
• Por cualquier causa fijada en el contrato (inc. d, incorporado por el DNU 70/2023).

El procedimiento de la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo fundada en los modos de extinción del artículo 1217 (vencimiento del plazo o resolución anticipada) ni en la falta de pago de dos períodos del artículo 1219, inc. c (art. 1223). Para las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez debe hacer un reconocimiento judicial del inmueble antes de dar traslado de la demanda, dentro de los cinco días de la primera providencia y con asistencia del Defensor Oficial (art. 680 ter del Código Procesal).

Plazos de lanzamiento según el artículo 686 del Código Procesal. Para los demás ocupantes que entraron con título legítimo y no encuadran en las causales de la tabla, el plazo es de noventa días, salvo ley especial.

Antes de demandar

La intimación de pago en las viviendas

Si el inmueble es una vivienda y el reclamo es por falta de pago, la demanda tiene que ir precedida de una intimación fehaciente. El artículo 1222 del Código Civil y Comercial exige intimar al inquilino al pago de la cantidad debida, con un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos desde que recibe la intimación y especificando el lugar de pago. En la práctica se hace por carta documento al domicilio que el inquilino denunció en el contrato.

La redacción del artículo 1222 que publica el Ministerio de Justicia proviene de la Ley 27.551, derogada por el artículo 249 del DNU 70/2023. Por eso se discute si rige esa redacción o la original del Código, que es la que reproducen los textos ordenados posteriores al DNU. La original tiene un solo párrafo: la intimación, el plazo de diez días corridos y el lugar de pago, que figuran en las dos. Lo demás viene de la Ley 27.551: que la notificación al domicilio del contrato vale aunque el inquilino se niegue a recibirla, la remisión al proceso más abreviado y las reglas sobre la entrega de las llaves.

La mediación prejudicial

Hoy, antes de iniciar un desalojo en la Ciudad hay que pasar por la mediación prejudicial. La Ley 26.589 la establece como obligatoria antes de todo proceso judicial, con las exclusiones del artículo 5, que no incluyen al desalojo. Durante años el artículo 6 la hizo optativa para el reclamante en las ejecuciones y en los desalojos. La Ley 27.551 quitó los desalojos de esa excepción para los contratos celebrados desde el 1 de julio de 2020, y la Sala B de la Cámara Nacional en lo Civil exigió por eso la mediación previa en un desalojo iniciado en 2021 («Flodar SA c/ Arias», 20-02-2024). Tras la derogación de esa ley por el DNU 70/2023 se discutió si volvía el texto original, hasta que el DNU 379/2025, vigente desde agosto de 2025, volvió a redactar el artículo 6 y solo dejó como optativos los procesos de ejecución y ciertas controversias de salud: los desalojos no figuran.

Además de ser un requisito, la mediación sirve: muchas veces es donde se acuerda una fecha de entrega, un plan de pago de la deuda o la devolución de la garantía. Puede leer más en nuestra guía sobre la mediación en Argentina.

Cómo es el juicio

Qué trámite se le da

El artículo 679 del Código Procesal manda tramitar el desalojo por el juicio sumario, un procedimiento que la Ley 25.488 eliminó en 2001. Como esa reforma no adecuó el artículo 679, las salas de la Cámara Nacional en lo Civil no coinciden: algunas aplican el proceso ordinario, porque el segundo párrafo del artículo 319 dispone que, cuando leyes especiales remitan al juicio sumario, el litigio tramitará por el ordinario, y extienden ese criterio al artículo 679; otras aplican el sumarísimo. En cualquier caso, se aplican las reglas propias de los artículos 680 a 688, que son las que más pesan en la práctica.

• Notificación en el inmueble. Si en el contrato no se constituyó domicilio especial y el demandado no tiene su domicilio real en la jurisdicción, la demanda puede notificarse en el inmueble, siempre que haya un edificio habitado (art. 682).
• Prueba limitada. En los juicios por falta de pago o vencimiento del plazo solo se admiten la prueba documental, la de confesión y la pericial (art. 685).
• Sin recusación sin causa. En el juicio de desalojo no procede la recusación del juez sin expresión de causa (art. 14).

La desocupación inmediata

El Código Procesal permite recuperar el inmueble antes de la sentencia en dos supuestos. Si la demanda se dirige contra un intruso, después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez puede disponer la entrega inmediata si el derecho invocado es verosímil y previa caución por los eventuales daños (art. 680 bis). Si la causal es la falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor puede obtener la desocupación inmediata por el mismo procedimiento, pero bajo caución real (art. 684 bis). Quien obtiene esa medida ocultando hechos o documentos sobre la relación locativa o los pagos pierde la caución y se le impone además una multa. En los dos casos el juez hace antes el reconocimiento judicial del inmueble (art. 680 ter).

La condena de futuro

La demanda puede presentarse antes de que venza el plazo del contrato, y la sentencia que ordena la desocupación se cumple una vez vencido (art. 688). Si el inquilino se allana y desocupa a tiempo, las costas son del locador. Es una herramienta útil cuando ya se sabe que el inquilino no va a devolver el inmueble al vencimiento.

La sentencia y el lanzamiento

Con la sentencia firme, si el ocupante no se va, el juez ordena el lanzamiento: la desocupación forzada que cumple el oficial de justicia. El plazo depende de la causal (art. 686): diez días desde la notificación de la sentencia si se fundó en vencimiento del plazo, falta de pago o resolución por uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en la condena de futuro, diez días desde el vencimiento del contrato; noventa días en los demás supuestos de quienes entraron con título legítimo, salvo ley especial; y cinco días para quienes no tuvieron título. El Código Civil y Comercial fija además un piso: el plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días (art. 1223).

El desalojo recupera la tenencia, pero no cobra la deuda. Los alquileres y las demás prestaciones periódicas a cargo del inquilino se reclaman por vía ejecutiva (art. 1208), y el fiador sigue respondiendo, aun vencido el contrato, por la falta de restitución en tiempo del inmueble (art. 1225).

Situaciones que cambian el caso

• Venta del inmueble. Salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque el inmueble se venda (art. 1189, inc. b). Si está por comprar, vea qué revisar en nuestra guía de escrituración.
• Muerte del inquilino. Salvo pacto en contrario, la locación se transmite por causa de muerte (art. 1189, inc. a). En la vivienda, quien la habite y acredite haber recibido del inquilino ostensible trato familiar durante el año previo puede continuarla hasta el vencimiento, con prioridad sobre los herederos (art. 1190). Lo mismo rige si el inquilino abandona el inmueble.
• El inquilino quiere irse antes. Puede resolver el contrato en cualquier momento pagando el diez por ciento del canon futuro desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada (art. 1221).
• El locador no recibe las llaves. El artículo 1222, en la redacción de la Ley 27.551 que publica el Ministerio de Justicia, prohíbe al locador negarse a recibirlas o condicionar su recepción y permite consignarlas judicialmente: el inquilino deja de deber alquileres desde la notificación si consigna dentro de los diez días hábiles siguientes. Si se entiende que rige el texto original del artículo 1222, esa regla no existe, y la negativa a recibir las llaves se resuelve por las reglas generales del pago por consignación (arts. 904 y siguientes).

Lo que puede cambiar

El procedimiento de desalojo está en discusión en el Congreso. El proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que entre otras cosas prevé tramitar los desalojos por juicio sumarísimo y reforma las reglas de notificación y de desocupación anticipada, tuvo media sanción del Senado en agosto de 2026. La Cámara de Diputados lo aprobó con modificaciones el 21 de octubre de 2026, de modo que tiene que volver al Senado. Mientras no sea sancionado y publicado en el Boletín Oficial, rige lo que describe este artículo. Lo actualizaremos si se convierte en ley.

Errores frecuentes

• Demandar sin intimar. En una vivienda, la demanda por falta de pago sin la intimación previa de diez días del artículo 1222 queda expuesta a ser rechazada.
• Saltear la mediación. Con el texto vigente de la Ley 26.589, iniciar el juicio sin acreditar la mediación previa expone a que se suspenda el trámite hasta cumplirla, con costas a cargo de quien demandó, como resolvió la Sala B en 2024.
• Hacer justicia por mano propia. Cambiar la cerradura, cortar servicios o sacar las cosas del inquilino no reemplaza al lanzamiento: expone a reclamos por daños y, según el caso, a una denuncia penal.
• Esperar al vencimiento. Si ya se sabe que el inquilino no va a devolver el inmueble, la condena de futuro permite adelantar el juicio (art. 688).
• No denunciar a los ocupantes. La demanda debe decir si hay sublocatarios u ocupantes terceros (art. 681).

Preguntas frecuentes

Cómo podemos ayudarle

En Morrone Abogados revisamos el contrato y la causal, redactamos la intimación, llevamos la mediación y, si no hay acuerdo, el juicio hasta el lanzamiento. También asesoramos a inquilinos que reciben una intimación o una demanda.

Puede conocer cómo trabajamos en derecho inmobiliario o escribirnos con el contrato de locación, las cartas documento que se hayan enviado y el detalle de lo adeudado o de la causal.