Escrituración: Qué Revisar Antes de Firmar en CABA

Antes de firmar la escritura hay que comprobar que el vendedor es el titular registral y puede disponer del inmueble, que la cadena de títulos no tiene defectos, que están los asentimientos necesarios y que se conocen las deudas. La escritura pública es obligatoria para comprar un inmueble (art. 1017, inc. a, del Código Civil y Comercial), y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble es la publicidad que la hace oponible a terceros interesados y de buena fe (art. 1893).

Por qué la escritura es obligatoria

Sin escritura pública no hay compra de un inmueble: el boleto obliga a escriturar, pero no hace dueño al comprador. El artículo 1017 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, con la excepción de la subasta proveniente de una ejecución judicial o administrativa (inc. a).

La adquisición del dominio por un acto entre vivos requiere, además, título y modo suficientes (art. 1892): la escritura es el título; la tradición posesoria —la entrega del inmueble—, el modo. Por eso el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente después de escriturar, salvo convención en contrario (art. 1139), y entregarlo libre de toda relación de poder y de oposición de tercero (art. 1140). La escritura es un instrumento público que hace plena fe de que el acto se realizó, de su fecha y de los hechos que el escribano enuncia como cumplidos por él o ante él, hasta que sea declarado falso en juicio (art. 296, inc. a).

Si una parte se niega a escriturar después de firmar el boleto, el otorgamiento pendiente es una obligación de hacer, y el juez puede otorgar la escritura en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o aseguradas (art. 1018). Mientras tanto, el boleto protege al comprador frente a los acreedores del vendedor que traben medidas cautelares sobre el inmueble solo si el comprador es de buena fe y se cumplen los requisitos del artículo 1170: haber contratado con el titular registral (o estar ligado a él por un perfecto eslabonamiento de boletos), haber pagado al menos el 25 % del precio antes de la cautelar, que el boleto tenga fecha cierta y que la adquisición tenga publicidad suficiente, registral o posesoria. Las etapas de la operación completa están en la guía de compraventa de propiedades en CABA.

Qué revisar del vendedor: titularidad e inhibiciones

Hay que confirmar, con certificados del Registro de la Propiedad Inmueble, que el vendedor figura como titular, que el inmueble no tiene gravámenes ocultos y que el vendedor no está inhibido. El artículo 23 de la Ley 17.801 prohíbe al escribano autorizar una escritura de transmisión de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista el título inscripto y una certificación del Registro que consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. La escritura debe consignar el número, la fecha y las constancias de esa certificación.

• El certificado de dominio informa quién es el titular y si hay hipotecas, embargos u otras restricciones o interdicciones sobre el inmueble. La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición solo se acreditan frente a terceros con estas certificaciones (art. 22).
• El certificado de inhibiciones informa si el vendedor tiene anotada una inhibición que le impida disponer libremente de sus bienes (art. 30, inc. a). Una inhibición no figura en el folio del inmueble sino a nombre de la persona: por eso se pide aparte.

El Registro no inscribe un documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente (art. 15): quien vende tiene que ser quien figura como dueño, salvo los casos de tracto abreviado que se ven más abajo. Si firma por él un apoderado, el poder debe contener facultades expresas para transferir derechos reales sobre inmuebles (art. 375, inc. e): un poder general no alcanza.

La reserva de prioridad

El certificado tiene, además, una función de protección. Para escribanos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, su validez es de quince días, contados desde la cero hora del día de su expedición (art. 24). Durante su vigencia y los cuarenta y cinco días siguientes, el Registro no da otro certificado sobre el mismo inmueble sin advertir el anterior, y la certificación produce los efectos de anotación preventiva a favor de quien pida, dentro del plazo legal, la inscripción del documento para el que se solicitó (art. 25). En la práctica, eso significa que un embargo o una venta anotados después del certificado no perjudican al comprador si se escritura mientras está vigente y la escritura se presenta a tiempo (arts. 5 y 17). Por eso la fecha de la firma se coordina con la fecha de los certificados.

El estudio de títulos

El estudio de títulos revisa las escrituras anteriores del inmueble para detectar defectos en la cadena de transmisiones, porque la inscripción en el Registro no los corrige. El artículo 4 de la Ley 17.801 es claro: la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.

Importa por dos razones. La primera: si alguien adquirió por un acto nulo, los derechos que transmitió después quedan sin valor y pueden reclamarse al tercero, excepto contra el subadquirente de buena fe y a título oneroso; y ni siquiera él está protegido si el acto se realizó sin intervención del titular del derecho, como en una venta con documentos falsos (art. 392 del Código Civil y Comercial). La segunda: en la relación posesoria sobre una cosa registrable, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y de las constancias registrales, además de los actos de verificación que establezca el régimen especial (art. 1902), y la jurisprudencia aplica ese estándar al comprador. Quien compra sin revisar difícilmente pueda alegar que no conocía el defecto.

La ley no fija cuántos años hacia atrás se estudia. En la práctica notarial se revisan los antecedentes que cubren el plazo de la prescripción adquisitiva larga, de veinte años (art. 1899), que consolida la situación aunque falte título o buena fe. Con justo título y buena fe, la prescripción breve es de diez años, computados desde la registración del justo título (art. 1898). En ambos casos la prescripción exige posesión, no solo títulos. Salvo pacto en contrario, los gastos del estudio del título y sus antecedentes están a cargo del vendedor (art. 1138).

Si el título viene de una donación

Durante años, los títulos provenientes de donaciones fueron «observables»: un heredero del donante podía reclamar el inmueble al comprador si la donación afectaba su legítima. La Ley 27.587, de diciembre de 2020, cambió eso. Si la donación se hizo a un descendiente o al cónyuge, el exceso sobre la porción disponible y la legítima del donatario se compensa en dinero entre los herederos (art. 2386): el inmueble no se persigue. Además, en cualquier donación, la reducción declarada por los jueces no afecta la validez de los derechos reales sobre bienes registrables constituidos o transmitidos por el donatario a favor de terceros de buena fe y a título oneroso (art. 2457), y la acción de reducción no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que poseyeron la cosa donada durante diez años, computados desde la adquisición de la posesión (art. 2459).

Dos cautelas. Para las donaciones anteriores a la reforma, la doctrina notarial mayoritaria mira la fecha de la muerte del donante: si vive o murió después de la entrada en vigencia, rige la ley nueva; si murió antes, puede discutirse qué régimen se aplica, porque las leyes no tienen efecto retroactivo salvo disposición en contrario (art. 7). Y la protección del artículo 2457 exige buena fe y título oneroso, y la del 2459, diez años de posesión: el estudio de títulos sigue siendo imprescindible. Qué es la legítima y quiénes la tienen está explicado en herederos forzosos y legítima.

Si el inmueble viene de una sucesión

Los herederos declarados pueden vender un inmueble inscripto a nombre del causante o de su cónyuge sin inscribirlo antes a su nombre: es el llamado tracto abreviado (art. 16, inc. b, de la Ley 17.801). La escritura debe relacionar los antecedentes del dominio desde el que figura inscripto en el Registro. Para transferir bienes registrables, la calidad de heredero debe estar reconocida por la declaratoria judicial de herederos (art. 2337 del Código Civil y Comercial), y los actos de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos (art. 2325). Lo que hay que revisar, entonces, es el expediente sucesorio: la declaratoria o el testamento aprobado, que firmen todos los herederos y que se pidan las inhibiciones del causante y de cada uno de ellos. Cómo se tramita está en cómo iniciar una sucesión en CABA.

El asentimiento del cónyuge o del conviviente

Si el inmueble es ganancial o es la vivienda familiar, el vendedor casado necesita el asentimiento de su cónyuge, y el conviviente con unión inscripta, el de su pareja, para vender la vivienda familiar. Si falta, lo que se arriesga es la nulidad de la venta. El asentimiento debe referirse a esa venta concreta y a sus elementos (art. 457): uno genérico no sirve.

• Bienes gananciales. La disposición corresponde al cónyuge que los adquirió, pero es necesario el asentimiento del otro para enajenar o gravar los bienes registrables, y también para las promesas de esos actos, como el boleto (art. 470, inc. a).
• Vivienda familiar. Ninguno de los cónyuges puede disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro, aunque el inmueble sea propio de uno de ellos y aunque rija la separación de bienes (art. 505). Quien no lo dio puede demandar la nulidad dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial (art. 456). Si el cónyuge está ausente o se niega sin que lo justifique el interés de la familia, puede pedirse autorización judicial (art. 458).
• Vendedor divorciado. Si el inmueble era ganancial y todavía no se dividió, y los ex cónyuges no acordaron otras reglas, siguen rigiendo las del régimen de comunidad (art. 482): en la práctica, interviene también el ex cónyuge.
• Unión convivencial inscripta. Rige la misma regla para la vivienda familiar. El juez puede autorizar la disposición si el bien es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido; sin autorización, el que no asintió puede demandar la nulidad dentro de los seis meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia (art. 522).
• Vivienda protegida. Si el inmueble está afectado al régimen de vivienda (art. 244) y el titular está casado o vive en unión convivencial inscripta, no puede ser transmitido sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si este se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, hace falta autorización judicial (art. 250).

Las deudas del inmueble

Las deudas de impuestos y tasas no impiden escriturar: el escribano pide el certificado de deuda y exige su pago o retiene lo que se debe. Por las expensas atrasadas, en cambio, el comprador responde también, junto con el vendedor. Conviene distinguir los dos regímenes.

Impuestos y tasas: la Ley 22.427

La transferencia de un inmueble y su inscripción no están condicionadas a obtener certificados de libre deuda de impuestos, tasas o contribuciones, incluso municipales (art. 1 de la Ley 22.427). El mecanismo es este:

• Si el organismo informa una deuda líquida y exigible, el escribano puede autorizar el acto previo pago o retención de ese monto, y debe depositar lo retenido a la orden del organismo dentro de los treinta días (art. 3).
• Si pasan veinte días desde la solicitud y el organismo no expide el certificado, o lo expide sin especificar la deuda, puede escriturarse dejando constancia: el escribano y el adquirente quedan liberados de esa deuda, y el organismo puede reclamarla al vendedor (art. 2). En las transmisiones por donación o por causa de muerte, en cambio, el adquirente responde siempre por la deuda anterior.
• El comprador puede asumir expresamente la deuda que resulte, y entonces no se piden los certificados; el vendedor sigue siendo responsable solidario (art. 5).
• La ley alcanza a impuestos, tasas y contribuciones. Para el agua, en la práctica el escribano también pide el certificado de deuda y lo informado se paga o se retiene; las deudas de luz o gas son del usuario y su pago conviene pactarlo en el boleto.
• Si el escribano autoriza el acto sin cumplir con la ley, responde solidariamente por la deuda frente al organismo, y también responde por ella ante el adquirente (art. 6).

Expensas: el certificado del administrador

En un departamento, la regla es más dura para el comprador: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa, aun respecto de las devengadas antes de su adquisición (art. 2049 del Código Civil y Comercial), y el vendedor tampoco queda liberado. Si el comprador responde con todo su patrimonio o solo con la unidad es una cuestión discutida (art. 1937), pero el consorcio puede reclamarle esa deuda. Por eso, antes de escriturar, se pide al administrador el certificado de deudas y de créditos del consorcio, que debe expedir dentro de los tres días hábiles e incluir los reclamos administrativos o judiciales y los seguros vigentes (art. 2067, inc. l). Lo adeudado se paga o se retiene en la escritura. Ese certificado también sirve para saber si hay juicios contra el consorcio que puedan traducirse en expensas extraordinarias.

Si el inmueble está ocupado o alquilado

Una venta no termina el alquiler: si el inmueble tiene inquilino, el contrato sigue hasta su vencimiento, salvo pacto en contrario. La locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada sea enajenada (art. 1189, inc. b, del Código Civil y Comercial). Quien compra para vivir tiene que saber, antes de firmar, si hay un contrato vigente, cuándo vence y en qué condiciones.

Si el inmueble se vende libre de ocupantes, eso tiene que quedar escrito en el boleto y comprobarse antes de la escritura: el vendedor debe entregar la cosa libre de toda relación de poder y de oposición de tercero (art. 1140). Recibir las llaves con un ocupante adentro convierte la compra en un juicio de desalojo.

El día de la firma

El día de la escritura se lee el documento completo, se paga el saldo, se firma ante el escribano y se entrega la posesión. Antes de firmar conviene confirmar que la escritura refleja lo pactado en el boleto: precio, forma de pago, superficie y designación del inmueble, estado de ocupación y quién se hace cargo de cada gasto.

• Gastos. Salvo pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega, los de los instrumentos necesarios para la transferencia, los del estudio del título y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta (arts. 1137 y 1138). El comprador paga los gastos de recibo, incluido el testimonio de la escritura (art. 1141, inc. c). En la práctica, la distribución se pacta en el boleto.
• Origen de los fondos. En las compraventas de inmuebles por más de setecientos salarios mínimos, vitales y móviles, el escribano —y también el abogado— que, por cuenta de su cliente, prepara o realiza la operación es sujeto obligado ante la Unidad de Información Financiera (art. 20, inc. 17, de la Ley 25.246); el corredor inmobiliario lo es siempre, sin ese umbral (inc. 15). Los sujetos obligados deben aplicar medidas de debida diligencia sobre sus clientes (art. 21), que suelen incluir justificar el origen de los fondos. Conviene tener esa documentación lista antes del día de la firma.
• El COTI ya no existe. El «Código de oferta de transferencia de inmuebles» que exigía la ex AFIP se eliminó el 23 de mayo de 2025 (Resolución General 5697/2025 de ARCA). Si alguien lo pide como requisito, la información está desactualizada.

En impuestos hubo cambios recientes: el impuesto a la transferencia de inmuebles se derogó en julio de 2024 (Ley 27.743) y, desde el 1 de enero de 2026, el resultado de la venta de inmuebles por personas humanas y sucesiones indivisas alcanzado por el impuesto cedular está exento del impuesto a las ganancias (art. 26, inc. n, de la Ley de Impuesto a las Ganancias, según la Ley 27.802; Decreto 406/2026). Sigue gravado, entre otros casos, si el vendedor es una sociedad o hace de la compraventa de inmuebles su actividad habitual. El impuesto de sellos de la Ciudad y sus exenciones están en la guía de compraventa de propiedades en CABA.

Después de firmar: la inscripción

La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal para ser oponible a terceros interesados y de buena fe, y conviene que se presente dentro de los cuarenta y cinco días. La adquisición de derechos reales no es oponible a terceros interesados y de buena fe mientras no tenga publicidad suficiente (art. 1893 del Código Civil y Comercial), que para un inmueble, como regla, es la inscripción en el Registro (art. 2 de la Ley 17.801). Las escrituras públicas presentadas dentro de los cuarenta y cinco días de su otorgamiento se consideran registradas a la fecha de su instrumentación (art. 5 de la Ley 17.801).

Frente a las partes, la falta de inscripción no cambia nada: ni ellas, ni sus herederos, ni el escribano pueden prevalerse de que la escritura no se inscribió (art. 20). La presentación la hace el escribano, y el comprador debe pedir que le confirme cuándo quedó inscripta. Desde agosto de 2021 los documentos pueden presentarse en el Registro de la Capital Federal en forma digital (Disposición 5/2021 del Registro).

Errores frecuentes

• Firmar el boleto antes de pedir los certificados. El boleto ya obliga, y la seña se interpreta como confirmatoria del contrato salvo que se pacte la facultad de arrepentirse (art. 1059). Lo que se descubra después cuesta más.
• Dar por hecho que el Registro garantiza el título. La inscripción no convalida un título nulo (art. 4, Ley 17.801).
• No preguntar el estado civil del vendedor. Sin el asentimiento del cónyuge, la venta de un bien ganancial o de la vivienda familiar puede anularse (arts. 456 y 470).
• Olvidar las expensas. Sin el certificado del administrador, el comprador se expone a que el consorcio le reclame deuda anterior a la compra (art. 2049).
• Comprar con inquilino sin saberlo. El alquiler sigue hasta su vencimiento (art. 1189).
• Dejar vencer los certificados. Si la firma se posterga más allá de su validez, hay que pedirlos de nuevo y se pierde la reserva de prioridad (arts. 24 y 25).

Preguntas frecuentes

Cómo podemos ayudarle

En Morrone Abogados revisamos la operación antes de que usted se comprometa: leemos el boleto, controlamos los certificados y el estudio de títulos, verificamos los asentimientos y el estado de ocupación, y coordinamos con el escribano hasta la inscripción.

Puede conocer cómo trabajamos en derecho inmobiliario o escribirnos con la dirección del inmueble, el boleto o la reserva y la fecha prevista para escriturar.