Comprar o Vender un Inmueble en CABA: Guía Legal 2026

En la Ciudad de Buenos Aires una compraventa de inmuebles se cierra en tres actos sucesivos: reserva, boleto de compraventa y escritura pública ante escribano. El boleto obliga a las partes pero no transmite el dominio: la propiedad se transfiere con la escritura pública que exige el art. 1017 inc. a) del Código Civil y Comercial, y se vuelve oponible a terceros al inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 1893 del Código Civil y Comercial). Dos cambios fiscales recientes modificaron el cálculo de costos: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) quedó derogado desde el 8 de julio de 2024 y, desde enero de 2026, la compra de vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires está exenta del Impuesto de Sellos hasta el tope que fija la Ley Tarifaria.

En resumen

La compraventa de un inmueble debe hacerse por escritura pública (art. 1017 inc. a, Código Civil y Comercial) y no es oponible a terceros hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 1893, Código Civil y Comercial).
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) era un tributo nacional creado por el Título VII de la Ley 23.905 —nunca fue un impuesto de la Ciudad de Buenos Aires— y quedó derogado por el art. 67 de la Ley 27.743 para las transferencias realizadas desde el 8 de julio de 2024.
Desde el 1 de enero de 2026, la Ley Tarifaria de la Ciudad de Buenos Aires exime del Impuesto de Sellos a la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta el valor tope fijado anualmente, y reduce la alícuota del 3,5% al 2,7% para la segunda vivienda dentro de ese valor.
La Ley de Alquileres 27.551 fue derogada por el art. 249 del DNU 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023: las locaciones celebradas a partir de esa fecha se rigen por el Código Civil y Comercial y por lo que las partes pacten.
Si compra un inmueble alquilado, la locación subsiste durante el plazo convenido: la venta por sí sola no habilita a desalojar al locatario (art. 1498, Código Civil y Comercial).
En la compra en pozo, el titular del dominio debe constituir un seguro a favor del adquirente que cubra el riesgo de fracaso de la operación; si no lo hace, queda privado de todo derecho contra el adquirente (art. 2071, Código Civil y Comercial).

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires?

La Ciudad de Buenos Aires continúa siendo uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Argentina. En agosto de 2026 la mediana de publicación se ubicaba en torno a los USD 2.630 por metro cuadrado, con una dispersión muy amplia entre barrios: desde alrededor de USD 700 por m² en Villa Soldati hasta más de USD 4.600 en Puerto Madero.

En el segmento de usados relevado por el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad durante el segundo trimestre de 2026, el promedio fue de USD 2.561 por m² en unidades de un ambiente, USD 2.343 en las de dos y USD 2.160 en las de tres. Puerto Madero encabeza los valores, seguido por Palermo, Belgrano, Recoleta y Núñez. Antes de fijar un precio conviene contrastar estos rangos con una tasación actualizada: son valores de mercado y de publicación, no un parámetro legal ni el precio efectivamente pagado.

¿Cuáles son las etapas de una compraventa de inmuebles en CABA?

1. Búsqueda y visitas

El proceso comienza con la búsqueda del inmueble adecuado. Es fundamental visitar varias propiedades y verificar el estado edilicio, los servicios disponibles, la conectividad y la seguridad del barrio. En la Ciudad de Buenos Aires, la mayoría de las operaciones se realizan a través de inmobiliarias matriculadas ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

2. Reserva de la propiedad

Una vez encontrado el inmueble, se firma una reserva y se entrega una seña (habitualmente entre USD 1.000 y USD 5.000). Ese documento retiene la propiedad por un plazo determinado —usualmente de 7 a 15 días— mientras se verifica la documentación legal.

Importante: la reserva debe establecer por escrito las condiciones de devolución del dinero si la operación no prospera por problemas de documentación del vendedor. Sin esa cláusula, recuperar la reserva puede exigir un reclamo judicial.

3. ¿Qué se verifica antes de firmar el boleto de compraventa?

Esta es la etapa más crítica. Su abogado especializado en derecho inmobiliario debe verificar:

Dominio: informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, para confirmar que el vendedor es el titular registral
Inhibiciones: que el vendedor no tenga anotada una inhibición general de bienes que le impida disponer del inmueble
Embargos e hipotecas: que el inmueble no registre gravámenes vigentes
Deudas: libre deuda de ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, expensas del consorcio y servicios
Estado parcelario: que no haya diferencias entre el título y la realidad catastral
Regularización de obras: que las construcciones y ampliaciones estén declaradas y autorizadas ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires

4. Boleto de compraventa

Verificada la documentación, se firma el boleto de compraventa: un contrato privado que obliga a las partes a otorgar la escritura pública dentro de un plazo determinado, generalmente de 30 a 90 días. El boleto no transfiere el dominio del inmueble.

En el boleto se entrega la seña, que suele ser del 20% al 30% del precio total. El boleto debe contener:

Identificación completa de las partes
Descripción del inmueble (ubicación, superficie, linderos, datos de dominio)
Precio total y forma de pago
Plazo para escriturar
Estado de ocupación del inmueble
Distribución de gastos e impuestos
Cláusulas penales en caso de incumplimiento

5. Escritura pública

La escritura traslativa de dominio es el acto formal que transfiere la propiedad. El art. 1017 inc. a) del Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tienen por objeto la adquisición de derechos reales sobre inmuebles. Se otorga ante escribano público y luego se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.

El día de la escritura:

Se abona el saldo del precio (el 70% a 80% restante)
El escribano lee la escritura completa
Ambas partes firman
Se hace entrega de llaves, si corresponde
Se pagan honorarios e impuestos

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble

El escribano envía la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal para su inscripción, trámite que suele demorar entre 30 y 60 días. La inscripción es lo que vuelve la adquisición oponible a terceros interesados de buena fe: hasta que no hay publicidad registral suficiente, la transmisión no les es oponible (art. 1893 del Código Civil y Comercial).

¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar o vender en CABA?

¿Qué gastos paga el comprador?

Impuesto de Sellos de la Ciudad de Buenos Aires: la alícuota general para la compraventa de inmuebles es del 3,5% sobre el valor de la operación. Desde el 1 de enero de 2026, la Ley Tarifaria de la Ciudad exime del tributo a la compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente hasta el valor tope que fija esa ley, y aplica 2,7% a la segunda vivienda o más dentro de ese rango de valor
Honorarios del escribano: aproximadamente 2% a 3% del valor de la operación (negociable)
Certificados y tasas registrales: entre USD 500 y USD 1.000
Honorarios del abogado: entre 1% y 2% del valor de la operación (opcional, pero recomendado)
Comisión inmobiliaria: 3% a 4% del precio, si intervino una inmobiliaria matriculada

Total estimado de gastos del comprador: entre 10% y 13% del valor de compra cuando se pagan Impuesto de Sellos, comisión inmobiliaria y honorarios profesionales. Si corresponde la exención de Sellos por vivienda única, ese porcentaje baja de manera significativa.

¿Qué gastos paga el vendedor? (y por qué ya no se paga ITI)

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), del 1,5% sobre el precio de venta, no se paga más y nunca fue un impuesto de la Ciudad de Buenos Aires: era un tributo nacional, creado por el Título VII de la Ley 23.905, que gravaba las transferencias de inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas. El art. 67 de la Ley 27.743 lo derogó, con efecto para las transferencias realizadas desde el 8 de julio de 2024. Si un intermediario o un escribano todavía lo presupuesta como retención, corresponde observarlo.

Con el ITI derogado, el vendedor afronta hoy:

Impuesto cedular a las Ganancias sobre la venta de inmuebles (art. 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias): alcanzaba con una alícuota del 15% sobre la ganancia a los inmuebles adquiridos o construidos desde el 1 de enero de 2018, con exención para la casa-habitación (art. 26 inc. n de la Ley de Impuesto a las Ganancias). La Ley 27.802, publicada en el Boletín Oficial el 6 de marzo de 2026, eximió de ese impuesto cedular a los resultados de la enajenación de inmuebles situados en el país realizada desde el 1 de enero de 2026. Consulte con su contador cómo se aplica a su operación concreta
Comisión inmobiliaria: 3% a 4% del precio
Cancelación y liberación de hipoteca: si el inmueble está hipotecado
Certificados de libre deuda: ABL, expensas del consorcio y servicios

Aspectos legales cruciales en la Ciudad de Buenos Aires

¿Qué pasa si el inmueble está afectado al régimen de protección de la vivienda?

Si el inmueble que compra está afectado al régimen de protección de la vivienda (arts. 244 a 256 del Código Civil y Comercial, que reemplazó al antiguo bien de familia de la derogada Ley 14.394), el vendedor debe desafectarlo antes de escriturar. La afectación protege la vivienda frente a los acreedores por deudas posteriores a su inscripción, pero exige trámites adicionales y, en su caso, el asentimiento del cónyuge o conviviente para desafectarla.

¿Qué hay que verificar en un departamento en propiedad horizontal?

En la Ciudad de Buenos Aires, la mayoría de las unidades en venta son departamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal (arts. 2037 y siguientes del Código Civil y Comercial). Es fundamental verificar:

Que el reglamento de propiedad horizontal esté inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
El estado de las expensas ordinarias y extraordinarias de la unidad
Que el reglamento no imponga restricciones a la venta o al destino de la unidad
El estado del fondo de reserva del edificio
Si el consorcio tiene juicios o reclamos en trámite

¿Qué beneficios fiscales tiene la compra de vivienda única en CABA?

Si compra su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, puede acceder a beneficios impositivos:

Exención del Impuesto de Sellos de la Ciudad de Buenos Aires hasta el valor tope que fija la Ley Tarifaria vigente, y eliminación del Sellos sobre el crédito hipotecario destinado a vivienda única
Cómputo del inmueble con tratamiento diferencial en el Impuesto sobre los Bienes Personales cuando se trata de la casa-habitación, dentro de los límites que fija la ley del tributo
Líneas de crédito hipotecario con tasas preferenciales para vivienda única

Los topes en pesos se actualizan cada año y el beneficio de Sellos exige declaración jurada del comprador en la escritura y certificación del Registro de la Propiedad Inmueble, por lo que conviene verificarlos antes de firmar el boleto.

¿Cómo cambia el proceso si compro con crédito hipotecario?

Si financia la compra con un crédito hipotecario, el proceso suma pasos:

Precalificación bancaria
Tasación bancaria del inmueble
Aprobación del crédito
Constitución de la hipoteca en la misma escritura de compraventa
Desembolso bancario al vendedor

Los créditos hipotecarios en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) volvieron a ofrecerse en el sistema bancario argentino, con tasas y porcentajes de financiación que varían de un banco a otro y cambian mes a mes. No publicamos una tabla porque quedaría desactualizada: pida la oferta vigente por escrito, con el detalle de la tasa, el plazo, el porcentaje financiado sobre la tasación y la relación cuota-ingreso, antes de firmar la reserva. Recuerde que en un crédito UVA el capital se ajusta por inflación.

Casos especiales en la Ciudad de Buenos Aires

¿Qué verificar al comprar un inmueble que viene de una sucesión?

Si compra una propiedad que forma parte de una sucesión, debe verificar:

Que el juicio sucesorio esté iniciado y con declaratoria de herederos dictada
Que todos los herederos declarados presten su conformidad con la venta
Que estén cancelados los tributos y tasas que gravan la transmisión
Que la hijuela o la partición que adjudica el inmueble esté inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble

¿Qué garantías tiene la compra en pozo?

En la compra en pozo —unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal— rige el seguro obligatorio de prehorizontalidad del art. 2071 del Código Civil y Comercial: el titular del dominio debe constituir un seguro a favor del adquirente que cubra el riesgo de fracaso de la operación por cualquier causa. Si no lo constituye, queda privado de todo derecho contra el adquirente, salvo que cumpla íntegramente sus obligaciones (art. 2072 del Código Civil y Comercial).

En la práctica, antes de firmar conviene exigir al desarrollador:

La póliza del seguro de caución que garantiza la devolución de las cuotas pagadas
Los planos aprobados y el permiso de obra otorgado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
La entrega periódica de estados de avance de obra
Un plazo de entrega cierto, con la tolerancia y las penalidades pactadas por escrito

¿Puedo comprar un departamento alquilado? ¿Qué pasa con el inquilino?

Sí, y el contrato de locación no se extingue por la venta. El art. 1498 del Código Civil y Comercial establece que, enajenada la cosa locada por cualquier acto jurídico, la locación subsiste durante el tiempo convenido. El comprador se subroga en la posición del locador y no puede desalojar al locatario por el solo hecho de haber comprado.

Sobre el marco aplicable: la Ley de Alquileres 27.551 fue derogada por el art. 249 del DNU 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023. Los contratos celebrados a partir de esa fecha se rigen por el Código Civil y Comercial y por la autonomía de las partes en cuanto a plazo, moneda, índice de actualización y garantías. Los contratos firmados mientras regía la Ley 27.551 continúan alcanzados por esa ley: por eso, antes de comprar un inmueble alquilado hay que leer el contrato vigente y su fecha de celebración.

¿Cuáles son los errores más comunes al comprar una propiedad?

No verificar la documentación: solicite siempre un informe de dominio actualizado y revise personalmente los documentos
Pagar sin intervención profesional: nunca realice pagos importantes sin la supervisión de un escribano o de un abogado
No incluir cláusulas penales: el boleto debe prever la seña y las consecuencias del incumplimiento de cada parte
Ignorar las expensas extraordinarias: pueden representar desembolsos significativos e inesperados después de la escritura
No exigir el seguro del art. 2071 del Código Civil y Comercial en la compra en pozo: es el único respaldo real si la obra no se termina
Declarar un valor de venta menor al real: la operación queda mal documentada y el perjuicio recae sobre el comprador

¿Conviene declarar un valor de venta menor al real?

No. Aunque es una práctica extendida declarar valores menores para reducir la base imponible, el comprador asume varios riesgos concretos:

Si en el futuro vende el inmueble, la ganancia imponible resultante será mayor, porque el costo computable es el valor que figura en la escritura
Dificulta el acceso a créditos hipotecarios, que se otorgan sobre el valor escriturado y la tasación
Puede motivar fiscalizaciones y multas de ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero, organismo que sucedió a la AFIP por el Decreto 953/2024)
Deja sin respaldo documental la diferencia pagada si la operación se resuelve o se anula
Genera conflictos en divorcios, particiones y sucesiones, donde el inmueble se valúa por su escritura

En Morrone Abogados recomendamos siempre declarar el valor real de la operación para evitar problemas legales futuros.

¿Qué requisitos debe cumplir un extranjero para comprar un inmueble en Argentina?

Los extranjeros pueden comprar propiedades urbanas en Argentina en igualdad de condiciones que los ciudadanos argentinos, con algunas condiciones formales y restricciones puntuales:

Se requiere una clave de identificación fiscal argentina (CDI o CUIT, según el caso), que se tramita ante ARCA
Rigen las restricciones de la Ley 26.737 de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad de las Tierras Rurales y las que alcanzan a los inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera
Los fondos deben ingresarse al país por vías formales y quedar documentados en la escritura
Los impuestos que gravan la operación son los mismos que para un comprador argentino

¿Qué restricciones urbanísticas afectan a un inmueble en CABA?

La Ciudad de Buenos Aires se rige por el Código Urbanístico, aprobado por la Ley 6.099 de la Ciudad de Buenos Aires, que reemplazó al anterior Código de Planeamiento Urbano (Ley 449). El Código Urbanístico regula, para cada parcela:

La altura máxima edificable
La capacidad constructiva de la parcela, según las planchetas de edificabilidad
Los usos permitidos (residencial, comercial, mixto)
Los requisitos de guarda y estacionamiento de vehículos
La protección patrimonial del inmueble, si está catalogado

Si planea ampliar o modificar el inmueble, verifique estas restricciones antes de comprar: la plancheta de edificabilidad y el catálogo de inmuebles protegidos son consultables ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, y una catalogación patrimonial puede impedir la obra que motivó la compra.

¿Qué hacer si surge un conflicto durante la compraventa?

Ante incumplimientos, vicios ocultos o diferencias de superficie, la mediación permite intentar un acuerdo antes de iniciar un juicio. En la Ciudad de Buenos Aires, además, la mediación prejudicial obligatoria de la Ley 26.589 es un paso previo exigido para la mayoría de los reclamos patrimoniales ante la Justicia Nacional en lo Civil. Muchas disputas inmobiliarias se resuelven satisfactoriamente en esa instancia.

Checklist final antes de escriturar

Antes del día de la escritura, verifique que tiene:

✓ Informe de dominio actualizado (no mayor a 30 días)
✓ Libre deuda de ABL, expensas y servicios
✓ Certificado catastral vigente
✓ Plano de mensura, si corresponde
✓ Reglamento de propiedad horizontal inscripto, para unidades en PH
✓ Certificado de regularización de obras o final de obra
✓ DNI o pasaporte de ambas partes
✓ CUIT, CUIL o CDI de ambas partes
✓ Partida de matrimonio o constancia de estado civil, para acreditar el régimen patrimonial
✓ Los fondos disponibles y bancarizados para la transferencia

Recursos oficiales y enlaces útiles

Registro de la Propiedad Inmueble de CABA - Informes de dominio, inhibiciones y trámites registrales
Registro de Inmuebles en Construcción - Verificación de desarrolladores y proyectos en pozo

Preguntas frecuentes sobre compra-venta de propiedades en CABA

¿Qué diferencia hay entre el boleto de compraventa y la escritura?

El boleto de compraventa es un contrato privado que obliga a las partes a concretar la operación, pero no transfiere el dominio. La transferencia de la propiedad recién ocurre con la escritura pública otorgada ante escribano, exigida por el art. 1017 inc. a) del Código Civil y Comercial, y se vuelve oponible a terceros con su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 1893 del Código Civil y Comercial).

¿Quién paga los gastos de escrituración en Buenos Aires?

Por costumbre en la Ciudad de Buenos Aires, los honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos y los certificados los abona el comprador, mientras que el vendedor afronta su parte de la comisión inmobiliaria y los certificados de libre deuda. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) ya no forma parte del cálculo: era un tributo nacional del Título VII de la Ley 23.905 y quedó derogado por el art. 67 de la Ley 27.743 para las transferencias realizadas desde el 8 de julio de 2024. De todos modos, la distribución de gastos es negociable y conviene dejarla por escrito en el boleto de compraventa.

¿Es seguro entregar la reserva antes de verificar la propiedad?

Antes de entregar cualquier reserva es recomendable solicitar el informe de dominio e inhibiciones en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. La reserva debe instrumentarse por escrito, aclarando que queda supeditada a la verificación legal del inmueble y a la libre disponibilidad del bien.

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Argentina?

Sí. Un extranjero puede comprar inmuebles urbanos en Argentina en igualdad de condiciones que un ciudadano argentino, presentando su pasaporte y obteniendo una clave de identificación fiscal ante ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero, organismo que sucedió a la AFIP por el Decreto 953/2024). Existen restricciones específicas solo para zonas de frontera y tierras rurales.

Conclusión

La compra o venta de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires combina aspectos registrales, fiscales, urbanísticos y financieros que cambian con frecuencia: en menos de dos años se derogó el ITI, se modificó el régimen de locaciones y se reformó el Impuesto de Sellos porteño. Cada operación es distinta y exige un análisis actualizado de la documentación.

Contar con asesoramiento legal desde el inicio no es un gasto, sino una inversión que protege su patrimonio. Un error en la verificación del dominio o en la redacción del boleto puede costar mucho más que los honorarios de un abogado.

En Morrone Abogados contamos con amplia experiencia en operaciones inmobiliarias en toda la Ciudad de Buenos Aires. Nuestro equipo de abogados especializados en derecho inmobiliario se encarga de verificar cada detalle, desde el informe de dominio hasta la inscripción de la escritura.

Ya sea que esté comprando su primera vivienda, invirtiendo en un departamento para alquilar o vendiendo una propiedad heredada, lo acompañamos en cada etapa del proceso. Contáctenos para una consulta personalizada sobre su operación inmobiliaria.

Aviso legal. Este artículo tiene finalidad exclusivamente informativa y refleja el estado de la normativa a septiembre de 2026. No constituye asesoramiento legal ni genera relación abogado-cliente. Cada caso depende de sus circunstancias particulares. Para una evaluación de su situación, consulte con un profesional matriculado.

Compra-Venta de Propiedades en CABA: Guía Legal Completa 2026